Проектные бюро и институты появляются в составе девелоперских компаний все чаще. Однако, как предупреждают эксперты, для девелопера внутренняя проектная структура — это не только ряд очевидных выгод, но и ряд не менее очевидных опасностей.

После новогодних праздников сразу несколько крупных девелоперских структур объявили о создании собственных проектных бюро. Сначала компания «Sminex-Интеко» заявила, что вложит в этот старт 1,2 млрд рублей. «Это будет первое проектное бюро, созданное девелопером элиткласса. Штат новой структуры превысит 200 человек. Первыми проектами нового подразделения компании станут премиальный дом на улице Павла Андреева в районе Шаболовки и третья очередь собрания клубных домов West Garden в районе Минской улицы. До конца 2024 года оно возьмет в разработку 230 тысяч квадратных метров, а в 2025 году этот показатель превысит 400 тысяч квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости», — гласит официальный пресс-релиз компании.

Буквально следом аналогичное заявление сделала компания GloraХ. «Федеральный девелопер GloraX становится девелопером полного цикла за счет создания новой структурной единицы в составе бизнеса: собственной компании — генерального проектировщика для своих проектов. Стратегия GloraХ предполагает не только агрессивное наращивание портфеля, но и продуктовое лидерство на рынке первичной недвижимости, что невозможно реализовать без строгого следования внутренним стандартам. Инвестиции в открытие бюро составят около 1,44 млрд рублей. В 2024 году оно планирует разрабатывать проекты общей площадью около 700 тысяч квадратных метров, а в 2025 году может приблизиться к 1 млн квадратных метров. Первыми проектами, которыми займется бюро, станут проекты девелопера в Нижнем Новгороде», — это уже из официального пресс-релиза GloraX.

По информации BFM.ru, скоро прозвучат еще несколько громких заявлений на эту же тему. Налицо тренд, который, как считает директор департамента управления проектами строительства и внутренней отделки помещений компании CORE.XP Михаил Каплун, напрямую связан с укрупнением бизнеса: «Собственное проектное бюро — обычная практика для крупного застройщика. Вот раньше у компании Sminex не было таких масштабов, а теперь, после покупки «Интеко», масштабы появились. Поэтому для них создание своего бюро — это разумное решение», — говорит эксперт.

Впрочем, по наблюдениям партнера NF Group Ольги Широковой, потребность в собственном проектном бюро может возникнуть на различных этапах развития компании, хотя особенно — да, при увеличении объемов строительства и комплексности проектов. По ее словам, «создавая собственное проектное бюро, компания может стремиться к большей контролируемости процессов, сокращению времени проектирования и повышению качества проектов. Кроме того, собственное проектное бюро может способствовать оптимизации бюджета, уменьшая затраты на сторонних проектировщиков. При этом мы считаем, что архитектурную концепцию необходимо разрабатывать консультантам, особенно в случае, если речь идет о проекте, который выходит за рамки типовой застройки. Этот процесс можно сравнить с ролью продуктологов, которые, будучи внутри компании, могут выполнять техническую работу, но для создания концепций и принятия решений относительно проектов и продуктов требуются консультанты. Они обладают более глубоким пониманием рынка, лучшим знанием конкурентной среды и способностью предвидеть планируемое развитие определенного сегмента».

Действительно ли, по мнению компаний-«новичков», появление собственных проектных бюро главным образом — результат роста масштабов и географии работы? Насколько важна в данном случае экономическая составляющая, то есть сделана ли ставка на оптимизацию проектных затрат благодаря появлению внутренней структуры? И что же такое она умеет и может делать, а сторонние проектные организации — не могут, или могут, но недостаточно хорошо?

Андрей Шишкин, управляющий директор УК «Инфратех Концессии»:

— В нашем портфеле в основном находятся масштабные и дорогостоящие социальные объекты, такие как музеи, университетские кампусы, спортивные арены и другие, которые мы реализуем с помощью механизмов ГЧП. В отличии от девелопера, который построил и продал, концессионная компания после строительства занимается эксплуатацией построенного объекта еще от 10 до 20 лет. Поэтому мы четко знаем: от качества проектной документации зависит все — и сроки строительства, и стоимость, и процесс эксплуатации объекта. С российского рынка ушли многие иностранные проектные компании, возник дефицит услуг и высококвалифицированных специалистов. В связи с нехваткой качественных и надежных подрядчиков у девелоперских компаний рождается запрос на свое проектное бюро. Хотя это всегда большой риск, так как возникает конфликт интересов внутри холдинга. Например, у нас есть служба заказчика, в которую входят дирекция по строительству и дирекция по проектированию, где работают профессиональные архитекторы и проектировщики, но их главная задача — правильно ставить задачи подрядной проектной организации и осуществлять дальнейший контроль. Наши собственные специалисты разрабатывают архитектурно-градостроительную концепцию задания, понимают все тонкости и логику процесса, поэтому могут эффективно сопровождать и контролировать все работы, которые выполняет подрядчик. Но наша основная компетенция — правильно и квалифицированно заказать услугу, выполняют ее привлеченные проектные бюро. Пока в Москве проблем с проектированием нет, такая проблема может быть в регионах, и тогда есть смысл создавать свои проектные бюро. С помощью своего проектного бюро проще решать вопросы с разработкой рабочей документации, и именно стадию рабочей документации, когда профессиональное и крупное бюро уже сверстало стадию проекта, логично делать собственными силами. Также хорошая практика держать у себя в штате архитекторов, которые будут сопровождать и контролировать работу нанятого архитектурного бюро. Но на собственной проектной базе невозможно качественно решать задачи создания интересных, сложных, технологичных проектов. У большинства девелоперов логика проста: нужно быстро и дешево создать объект. Архитектурное бюро, которое создается внутри компании, будет пронизано этой философией. Даже в условиях дефицита кадров на рынке, собрать качественное проектное бюро под своим контролем сложно и рискованно, потому что архитектурное бюро должно работать с большим количеством объектов, чтобы наращивать компетенции креатива, помноженные на знания, оборудование и технологии. Если у девелопера в разработке не более 30 домов, это маленький объем, на нем нельзя создать эффективное проектное бюро. Или же нужно работать на строительный рынок и искать для них заказы у своих же конкурентов. Такая стратегия не рабочая, потому что ты будешь всегда находиться в конфликте интересов в собственной отрасли. Поэтому еще раз: собственные проектные бюро у девелоперов эффективны только для подготовки рабочей документации по проекту. С этой точки зрения идеальная модель — привлекать архитектора для создания концепции со стороны, а архитектор внутри девелоперской компании может находиться с ним в дискуссии и диалоге, чтобы найти оптимальное решение для создания будущего объекта. В любых бизнес-кейсах, которые разбирают на программах MBА, главный тезис рынка — аутсорсинг в длинной рыночной стратегии всегда дешевле, чем создание промежуточных бизнесов внутри своей компании. Потому что издержки при создании контроля при формировании новых бизнес-процессов всегда выше, чем эффекты от них. Когда стратегия развития девелоперского бизнеса перемешивается со стратегиями генподряда, архитектуры, финансов, это всегда создает дополнительные издержки на формирование сторонних бизнес-процессов.

BFM.RU от 5.02.24

Ссылка на новость